2023 yılının sonlarına doğru, Türkiye’deki emlak piyasası aktörleri bu ani değişikliklerle şaşkına döndü – neyin yasal olup neyin olmadığını kimse tam olarak anlayamadı. 2024 yılının başında ise daha ayrıntılı yönergeler yayınlandı ve turistlere yönelik kiralamalar için lisans almayı başaran ilk örnekler ortaya çıktı.
KISA SÜRELİ KİRALAMALAR İÇİN YENİ KURALLAR
Yasaya göre, gayrimenkulünüzü yasal olarak kısa süreli kiraya vermek için Turizm Bakanlığı’ndan bir lisans almanız gerekiyor. Ancak bu süreçte en büyük zorluklardan biri, binadaki tüm daire sahiplerinden izin almak. Tüm komşularınızla anlaşarak dairenizi kısa süreli kiraya vermeniz gerçekten zor bir durum. Bu da Türk kamuoyunda özellikle büyük bir yankı uyandırdı. Yatırımcılar, yeni piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak gayrimenkul seçimi yapmalı. Şimdi, bu yeni düzenlemeler çerçevesinde gayrimenkul yatırımı yaparken izlenebilecek stratejilere bir göz atalım.
STRATEJİ 1: UZUN SÜRELİ KİRALAMA
Bu yasa, 100 günden uzun süreli kira sözleşmelerini kapsamıyor. Dolayısıyla, yabancı bir yatırımcı bu stratejiyi seçerse, herhangi bir lisans alma zorunluluğu olmayacak.
Artıları: Düzenli bir gelir akışı, düşük bakım masrafları ve daha az amortisman maliyeti. Uzun vadeli kiracılar, genellikle mülke daha özenli davranır. Ayrıca, Türkiye’de uzun vadeli kiralamaya olan talep oldukça yüksek – hem yerel halk hem de yabancıların ilgisi büyük.
Eksileri: Getiri oranı önemli ölçüde düşer. Uzun vadeli kira sözleşmelerinin kira oranları daha düşük, ayrıca kira artışlarına sınırlamalar getiriliyor.
Bu strateji, belirli bir gelir garantisi sağlar. Her ay alacağınız belli bir miktar olacak, belki çok yüksek değil ama en azından garanti altına alınmış.
STRATEJİ 2: GÜNLÜK KİRALAMAYA UYGUN VİLLA SATIN ALMAK
Günlük kiralamalar için villaları kiraya vermek, dairelere göre daha kolaydır. Kısa süreli kiralamalar için en zorlu gereklilik olan bina sakinlerinin onayı, bu durumda sadece sizden veya akrabalarınızdan alınması gerektiği için problem yaratmaz.
Artıları: Kiralama yöntemi konusunda komşulardan bağımsızlık – günlük veya uzun vadeli kiralama arasında özgürce seçim yapabilirsiniz. Turistlere yönelik kiralamalarda lisans almak zorunlu olsa da, bu süreci tamamlamak nispeten kolaydır.
Eksileri: Daha yüksek giriş maliyeti: Tipik bir villa satın almak, genellikle bir daireye göre daha fazla sermaye gerektirir.
STRATEJİ 3: OTEL KOMPLEKSLERİNDE HAZIR DAİRELER TERCİH ETMEK
Bu yasa yürürlüğe girmeden önce bile, Türkiye’de otel lisanslı ve profesyonel yönetim altında olan kompleksler mevcuttu. Bu tür komplekslerdeki daire sahipleri için pek bir şey değişmedi.
Artıları: Yasal olarak daireleri günlük kiraya verme imkanı, bürokratik işlemlerle uğraşmadan; profesyonel yönetim sayesinde tamamen pasif gelir elde etme olanağı; önceki yıllardan onaylanmış kira gelirleri sayesinde gelecekteki kiralama potansiyelini değerlendirme imkanı.
Eksileri: Sınırlı seçenekler ve genellikle benzer dairelere kıyasla daha yüksek fiyatlar.
Bu tür bir yatırım seçeneğine örnek olarak, Ukraynalı kökenli ve 80 yıllık inşaat geçmişine sahip Teus Group’un geliştirdiği Antalya’daki DESIRE kompleksi gösterilebilir. Best Western gibi dünyaca ünlü bir otel markası, gayrimenkul yönetimiyle ilgili tüm işleri üstleniyor ve yıllık %12’ye kadar getiri vaat ediyor. Bu durumda, yatırımcı sadece temettü alır, yani tamamen pasif bir gelir elde eder.
STRATEJİ 4: KİRALAMAYI BİR AJANS ARACILIĞIYLA GERÇEKLEŞTİRMEK
Türkiye’de bir daireyi günlük olarak yasal bir şekilde kiraya vermenin bir diğer yolu da profesyonel bir ajansa devretmek. Bu ajanslar, bu tür işlere yönelik gerekli lisanslara sahiptir.
Artıları: Uzmanlar, lisans alma süreci ve sonrasında turistlerle ilgili tüm işleri üstlenirler.
Eksileri: Sahiplik maliyetleri artar ve her daire bu ajanslara devredilemez. Genellikle bu hizmet, satış sonrası hizmetlerin bir parçası olarak sunulur. Yani emlakçılar, bu hizmeti yalnızca kendi sattıkları komplekslerdeki müşterilerine sunar. Bu nedenle yatırımcının bu konuyu anlaşma aşamasında dikkate alması gerekir.
Ajansların, “yabancı” mülkleri yaygın bir şekilde yöneteceği pek olası değil. Sonuç olarak, sıradan bir konutun olduğu bir binadaki bir daire için, profesyonel birinin bile tüm sakinlerden onay alması zor olabilir.
Hangi yatırım stratejisini seçeceğiniz size kalmış. Her seçeneği dikkatlice değerlendirmek ve istenilen yatırım miktarına göre karar vermek önemli.
